土石方工程成本管理怎么做？看这一篇就够了！

限价条件下，“降本增效”成为检验房企综合经营管理能力的重要体现。在工程项目开展的初期，必须要进行土方管控，这样才能保证整个项目的投资预算准确，并且为项目的资金投入和分配做到事前的统筹。
　　然而，在现在的政策环境（“环保督查”和“蓝天保卫张”）和当地垄断环境（多人划片区垄断，多个地头蛇）下，土石方工程成本管理工作颇有点棘手。
　　下面作者结合一个大型项目的实践，剖析新形势下土方成本管理要点与难点，全文分为以下六个部分：投资决策阶段土方调研、土方成本的前期策划、土方价格因素的调研、招标或者直接委托、过程实施要点及难点、土方工程监察审计关。
　　篇章一：投资决策阶段土方调研
　　投资决策阶段，进行土石方踏勘的目的是：相对准确预估土石方成本，施工难度及施工工期，提前做好风险提示，为投自己决策提供参考依据。
　　1、投资决策阶段需要对土方工程进行以下四个方面的调研：施工难度、地质地貌、市场调研、土方平衡；
　　A、施工难度：石方爆破，周边道路，雨季施工对总体施工难度要有预判；
　　在现在住宅依然讲究高周转的情况下，除拆迁情况外，土石方工程的施工难度及工期是影响提前开盘与现金流回正的一大重要因素。
　　案例呈现：某些地块存在山体石方，需要爆破，一旦需要爆破，则需要到公安机关办理相关手续，而且如果加上周边道路不便，地块周边有非拆迁的居民，但是会被爆破所影响的话，那么此时的土石方的施工难度将会变大，施工工期将会拉长。
　　以上此种情况，土石方工程将会大大影响项目预售时间，使得项目现金流回正时间变晚，从而导致财务成本增加，此时，踏勘小组应针对此项工程作出风险提示；
　　B、地质地貌：土方，淤泥，石方或者土质类型；
　　不同的地质地貌，对土石方的成本预估影响较大。
　　如果是石方，则有可能会增加石方爆破的成本，如果是淤泥，则外运单价较高或者需要进行换填。
　　所以：踏勘表中，应清晰的体现地块现场的地质地貌；
　　C、市场调研：富余还是稀缺，垄断化还是市场化，土源或弃土点距离、周边项目单价水平；
　　此项市场调研，目的是要能相对准确的预估土方综合单价：
　　周边土方是富裕还是稀缺：如果周边土方的富余与稀缺与地块项目情况刚好相反，则对土方成本大大有利，如果情况刚好相同，则相应会增加成本；
　　区域土方是垄断化还是市场化：市场化，定单位采用招标，垄断，定单位采用直接委托；摸排这个情况，可以有助于快速开盘，如果公司对拿下这个地块有100%的信心，那么在地块摘牌之前，可以提前将土方合同直接委托确定和完成招标工作（为避免签订无效合同，通常只剩下发放中标通知书，或者，合同盖章未完成），这样基本可以做到摘牌即开工。
　　土源及弃土点距离：通过当地政府关系，可以初步大致摸排周边弃土场的分布情况，有利于初步判断土方单价的区间范围；
　　周边项目土方单价：通过了解周边项目土方单价，以及土源或者弃土点的距离，基本可以在较小范围内锁定土方单价，从而相对准确的预估土石方成本；
　　D、土方平衡：大致预估挖填方量、是否能尽量地块内平衡；
　　根据以上调研数据，然后结合强排方案与地库形式及开挖深度，可初步估算土方平衡情况，从而达到相对准确预估该项目的土石方成本的目的；
　　2、土方踏勘清单
　　由于土地市场的狂热，为了能够让投资拓展小组人员能够快速而准确的对土石方工程完成踏勘，应针对此项工程制作专门的“土方踏勘清单”，投资拓展小组人员只需要根据踏勘清单一一完成相关要素的调研，避免人为经验，缺漏相关调研因素，某标杆企业的“土方踏勘清单样表”如下：
　　篇章二：土方成本的前期策划
　　土方成本的前期策划着重于通过前期资源整合或者结合规划方案，来降低整个项目的土石方成本，主要包括以下几种情况：
　　A、调研同期内土方富余或稀缺情况相反的项目
　　此种情况虽然可能性不大，但是如果一旦出现，可事先与土方富余或稀缺情况相反的项目达成合作意向，在招标或者直接委托时规定项目土方来源或弃土点，会大大减少土方成本。
　　B、土方富余，采用景观微地形，减少土方外运方量
　　如果场内土方富余，则在做总图确定标高的时候，考虑采用景观微地形，一来可以大量减少土方外运成本，二来，景观层次感增加，可以增加客户的体验感。
　　长沙龙湖某项目，售楼部直接建在山坡上面，使得视野极佳：
　　C、地库抬高或者采用节地模式，大大节约土方成本
　　对于需要大量外运土方的项目，如果能够抬高地库或者采用节地模式，则可大大减少土方开挖成本，但是使用此种方案的前提条件是：规划允许或者政府允许，地库抬高 部分不计容，否则导致损失损失货值，则得不偿失；
　　笔者经历的案例示例如下：
　　地库结构形式优化及采用节地模式抬高以后，土方开挖深度减少6.4米，对于单层20000平方米的地下室的项目（土方外运单价：120元/m3），土方成本节约：1536万元；
　　D、采用坡地建筑，此种情况在纯别墅洋房项目使用较多
　　利用原地貌中的山体地形，塑造坡地别墅，此种情况特别适用于高端旅游地产项目，或者依托山体公园的别墅洋房项目，这样不仅仅可以节约土方，而且可以大大增加别墅及洋房的视野通透度，可以给项目带来高溢价的效果，示例如下：
　　篇章三：土方价格因素的调研
　　拿到地块以后，土方招标或者直接委托之前需要全面的对土方各类要素进行调研，便于后续进行土石方招标或者直接委托价格的把控：
　　A、调研途径：咨询公司、同事领导、同行圈子、行业协会、合作方；
　　咨询公司：一般咨询公司招标会在土方招标前进行，所以，在咨询公司招标的时候，可以让各个咨询公司提供所服务项目的土方单价信息；
　　同事领导：一般公司内部有来自本地各大地产公司员工及同事，利用其之前的资源，一般可以查询到大部分项目的土方单价；
　　同行圈子：在每个地区，都有相应招标及成本的同行圈子，平时注意交流，在关键时刻群内的弱关联的成员会帮助你快速准确的获取某些价格信息；
　　行业协会：这里的行业协会一般指渣土协会，渣土协会里面可以找到相应的行业数据，比如：环保车运费定额，垃圾处置费的政府指导价等，同时额也可以通过行业协会，找到相应运输车队的联系方式，打听运输费用的价格；
　　合作方：如果是品牌开发商第一次进入某地区，与当地开发商进行合作，则可以借用合作方的资源来了解当地的相关土方价格信息；
　　B、调研要素：弃土场或土源（分布、距离、收费标准，证件情况）、运费（政府指导价、实际市场价）、运输车辆（型号、容量、保有量）、办证（资料、流程、费用与周期）；
　　弃土场或土源分布与距离：分布涉及到周边可用的弃土场情况，弃土场或土源距离项目远近涉及到运费的高低，某市的弃土场规划图如下：
　　备注：正规的弃土场或者土源可以从城乡规划局、本区域城管相关部门以及渣土协会这三方方面了解，非正规的弃土场一般可以从车队，各土方单位那里可以了解到。